饱受争议的二手(shǒu)房小舞去掉所有衣服是什么样子的交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于(yú)规范房地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势收取过高小舞去掉所有衣服是什么样子的(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房(fáng)占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政(zhèng)策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的(de)收费(fèi)夹带(dài)其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融(róng)资(zī)、按揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相关(guān)市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管(guǎn)理小舞去掉所有衣服是什么样子的和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来(lái)对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多(duō)的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当(dāng)前北(běi)京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确(què)服务(wù)项目和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按(àn)规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的(de)行为。对房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法依(yī)规纳入(rù)国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门(mén)提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产(chǎn)权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑(qí)麟(lín)指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房(fáng)者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司(sī)可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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