文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自(zì)身资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账(z匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么hàng)户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制(zhì)度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额(é)报(bào)价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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