5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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