5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程(ché七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数ng)项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kà七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数n)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：珠海业勤税务师事务所有限公司 七分之二十二是无理数吗，七分之22是不是无理数