近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式óng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持ln函数的运算法则求导，ln运算六个基本公式有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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