饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发(fā)布了(le)关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐(jià实属和属实区别在哪，实属与属实的区别n)从开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个(gè)话题，便(biàn)是房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的(de实属和属实区别在哪，实属与属实的区别)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多(duō)少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际(jì)收取(qǔ)费用(yòng)过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易(yì)当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行(xíng)业(yè)，打击收(shōu)费过高的(de)经纪机(jī)构，但对(duì)市场影(yǐng)响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康(kāng)发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)的专业(yè)性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一(yī)些热点城(chéng)市的二(èr)手房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为。部(bù)分(fēn)中介(jiè)公司(sī)可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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