近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一(缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的(de)现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择(zé)，投资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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