5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地(dì)产行业(yè)的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一(yī)天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估(gū天雨粟 鬼夜哭 思念漫太古什么意思，天雨粟鬼夜哭表达什么意思)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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