超40城支持
住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛 点，“换新”受量价限制

支持商(shāng)品住房“以旧换新”的(de)城市越来越多。

就在4月23日(rì)，一(yī)线城市深圳也加入到商品住房“以(yǐ)旧换新”行列。据中指研究院(yuàn)最新统计，自去年(nián)以来，支持商品住房“以(yǐ)旧换新”的城市已超过40个。

不(bù)过，《每日经济(jì)新(xīn)闻》记者梳理发现，上述各城市推出的商品住房(fáng)“以旧换新”政策力度不一(yī)，操作(zuò)细则也(yě)各不(bù)相同。在不同的政策支持力度下，“以(yǐ)旧换新”的效果也显露出了(le)差异。

以郑州为例，截至4月24日下午，郑州市房产交易服务平台系统内已有超过180套(tào)“以(yǐ)旧(jiù)换新二手房”完成登记入库，占(zhàn)试(shì)点阶段收购计划(huà)的36%，房源总价在29万—318万元，这距离郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作正式启动还(hái)不到4天(tiān)。而深圳本土房地产中介机构乐(lè)有家4月24日在接(jiē)受记者采访时(shí)表示，他们开启“以旧换新(xīn)”试点项目后不(bù)到一周，已有7单(dān)签约客户。

不过在业内人士看来，由于二手房交易、评估时间较长，目前各(gè)地住房(fáng)“以旧换(huàn)新”政策(cè)整体的落地效果还尚不明显。住房“以(yǐ)旧换新”意在联动(dòng)一二手房，降低交易成本，但同时存在二手房参与门槛(kǎn)较高、二手房评估价或交 易价较低、可置换新房(fáng)选(xuǎn)择少等痛点。

最大(dà)痛点是(shì)卖掉旧房

其实早在2023年，就已有多个城市支持住房“以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)”活动。今年(nián)以来，越来越多的城市加(jiā)入进来。

从各地(dì)支持“以旧换新”的方式 来看，主要包括两种：一是房企(qǐ)联合经纪机构对旧房优先(xiān)推售，若一定(dìng)期限内旧房售出则按流程购买新房；二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购(gòu)买指(zhǐ)定新(xīn)房项目，这种方(fāng)式是今年以来(lái)住房“以旧(jiù)换(huàn)新”的主流。

4月(yuè)23日，深圳市房地产业协会与(yǔ)深圳市房地产中介协会(huì)联合发起的“以旧换新”就属于第一种。此前的4月19日，乐有家已与绿景白石洲正式开启“以旧换新”活(huó)动，目前签约参与(yǔ)活动的客户已有7单。

来源：乐有(yǒu)家

乐(lè)有家方面解释道，“以旧换新”核(hé)心条款之一是帮助(zhù)业主尽快卖掉旧房。其调研结果显示，参与“以旧换新”客户最首(shǒu)要的动机是借此(cǐ)快速卖出旧房，这一占比达到70.8%。推出“以旧换新”后(hòu)，不少业(yè)主主动联系(xì)经纪人咨询(xún)了解。

对于以旧换新的项目(mù)，乐有(yǒu)家也是有(yǒu)选择的，其合作新盘是位于深(shēn)圳(zhèn)南山区的绿景白石(shí)洲项目，价格也有一定吸引力。该项目折 后单价8.3万元/平方(fāng)米(mǐ)起，周边二手房价格为13万—15万元/平方米，新房和二(èr)手(shǒu)房价(jià)格倒挂35%—40%。

“我们(men)了解到，目(mù)前成交的以旧换新单里(lǐ)，大(dà)部分 旧(jiù)房与新房的(de)差价并不大(dà)，旧(jiù)房售(shòu)出后获(huò)得的房款(kuǎn)能覆盖新房总价的60%以上，加上
陆股通连续净买入股名单客户也有一定的经济积累，承担的经济压力(lì)不会很大。”乐有(yǒu)家方面表示，在流 程上，客户可锁(suǒ)定意向房源2个月。2个月内旧(jiù)房售出(chū)，则前(qián)期的订金自动转为购房款，继(jì)续新房交(jiāo)易流程；如果旧房未售出，客户
可选择退订新(xīn)房，无违(wéi)约责(zé)任。

不过，在广东省城(chéng)乡规划院住 房政(zhèng)策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)看来，“以旧换新”最大的痛点是卖掉(diào)旧房。“目前，开发商(shāng)参与以旧换新的协议，锁定意向房源的周(zhōu)期往往在2个月左右，意(yì)味着卖房周期(qī)往往(wǎng)在(zài)2个月左右，但二手房往往很(hěn)难在2个月内卖出。因(yīn)此，卖(mài)家要获得‘买(mǎi)新’的优(yōu)惠价格，就得在‘卖旧(jiù)’时能降低挂牌(pái)价，即降低(dī)挂牌价的(de)损(sǔn)失(shī)，在买新房上获得了补(bǔ)偿(cháng)。”

记者了解到，无论是自有交(jiāo)易还是统一收购旧房，旧房抵新房的房款比例一般(bān)都在60%—80%，最(zuì)高不超(chāo)过90%。还有城市明确(què)了具(jù)体的抵扣比例。如 无(wú)锡市梁溪区在“以(yǐ)旧换新”公(gōng)告中明确指出，存(cún)量二手商品住房总(zǒng)价需不高(gāo)于新购(gòu)房源总价的60%，指定(dìng)楼盘是5个。

在不同城市(shì)、不(bù)同政策模式(shì)下，二手房抵扣的价格也不尽相同，有些低于市场价，有(yǒu)些(xiē)则(zé)接近或略高于市场价。一位江(jiāng)苏苏(sū)州的二手(shǒu)房业主(zhǔ)就表示，她的二手房在“以旧换新(xīn)”过程中是被官(guān)方收购的，其最终的评估价与市场价(jià)基本一(yī)致。如果走市场(chǎng)化交易可能(néng)还卖不到评(píng)估价价格，主要换新的(de)几个指定楼盘刚好也是自己中意的(de)。

李宇嘉认为，“以旧换新”关键是激发二手房业主“依旧换新”的动力，政策(cè)的出(chū)发点
和落脚(jiǎo)点就(jiù)是真正从满足业主住房消费升级 的愿望(wàng)，并从降低置换成本、置换周期，并能买到心仪的、优惠新房(fáng)等角度施策。同时，卖(mài)不掉二手房则“无责退订(dìng)新房”，这个很关键，可以给到参与活动的二手房业主(zhǔ)足(zú)够的安全垫。

二手房参与门槛较高

记者梳理发现，尽管目前不少城市提出了(le)“以旧换新”的政(zhèng)策导(dǎo)向，但(dàn)仍处于政策探索阶(jiē)段，当前整体效果尚不明显。如从目前落地的政策细则来(lái)看，不少城市(shì)都会对参与“以旧换新”的二手房源有规定门槛或要求，尤其是以国资平台(tái)等为主体收购旧房的。

以郑州为例，试点阶段收购的二手住房需满足的条件包括但不限(xiàn)于：房龄不(bù)能超过15年、如有房贷需还清、要位于三环以内等。而试点阶段换房，选购的新建商品住房(fáng)应是已取得房屋(wū)竣工验收(shōu)备案证明的“现房”。

郑州城发安居收购二手房“以旧换新(xīn)”流程图 来源：郑州(zhōu)市房产交(jiāo)易服务平(píng)台(tái)

目(mù)前，在郑州市房产交(jiāo)易服务平台(tái)系(xì)统(tǒng)内，已有超过180套“以(yǐ)旧换新二(èr)手房”完成登记入库，房源总价在29万—318万元，多数房源都是(shì)一居室或二居室，房源面积大多数(shù)都(dōu)在70平方(fāng)米以下。目(mù)前(qián)郑州参与“以旧(jiù)换新”的新盘有58个，均价在(zài)8100—42000元/平(píng)方米。

近日，记者以购房者身份采访郑州多个参与“以旧换新”活动的新盘项目(mù)了解到，通过“以(yǐ)旧换新(xīn)”方式购买新房并无陆股通连续净买入股名单特别限(xiàn)制，在(zài)售房源都可以选，全款或者按揭贷(dài)款的付(fù)款方(fāng)式都可以，届时二手房被收购后可以直接抵扣房款或首付，优惠折扣都按案场现时情况(kuàng)来(lái)定。

再看扬州，该市鼓励(lì)支持开发企业开展“直接(jiē)收购”式“以旧换新”业务(wù)，从去年9月开始已经(jīng)在试点进行系列措施。截至今(jīn)年2月底，扬州市(shì)区已有逾200套二手房被房企(qǐ)直接收购。据“扬州 发布”数据，一家积极参与试点的房企在5个月内承接的二(èr)手房收购(gòu)总额约2亿
元，带动新房(fáng)成交额近5亿元(yuán)。

李宇嘉(jiā)建议，“以旧(jiù)换新”前期(qī)可选择资金(jīn)链(liàn)紧张、愿意让利的开发(fā)商参与，并通过“以旧换新”让开发商获得参(cān)与活动能有效(xiào)提振销售的(de)好(hǎo)处，从而对市场其他开发商起到示范效应。

易居研究院认为，目前“以旧换新”潜在问题或矛盾(dùn)点在后续改革中是可以更(gèng)好得(dé)到解决的。比如说从评估的角度看，可以(yǐ)采取多家(jiā)评估公司联合评估、锚(máo)定周边市场二手房(fáng)挂牌(pái)价和实际成交价、多次评估等方式进行。而对于纳入(rù)试(shì)点范围的房源，后续可以设立(lì)标准和划分结构，尤其是(shì)研究不同类型(xíng)二手房收购后的再利(lì)用模式等。

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