文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进度(dù)在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面(miàn)积从(cóng将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额(é)报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度(dù)支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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