近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应(yīng)了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs得物上的东西是正品吗，得物上的东西是新的还是二手的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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