万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方式(shì)明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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