截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受(shò故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么u)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实(shí)控人(rén)周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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