OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二(èr)级(jí)市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(j新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗iāng)光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的(de)事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士(shì)看来(lái)，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避(bì)的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备(bèi)一(yī)定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格(gé)出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了(le)一(yī)定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核实(shí)工(gōng)作，并同步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前(qián)储备租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化(huà)。”新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置(zhì)率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有(yǒu)一些其他(tā)在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实(shí)现(xiàn)基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可(kě)能(néng)面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响(xiǎng)，维(wéi)持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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