万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子(zi)根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuànenjoy可数吗，joy可不可数)的树、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳(enjoy可数吗，joy可不可数láo)斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢(ne)？<enjoy可数吗，joy可不可数/p>

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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