近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制(z嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷hì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机(jī)嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷会(huì)仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：珠海业勤税务师事务所有限公司 嘉祥县属于哪个市 济宁嘉祥是不是很穷