5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛(zì)然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙(ló当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛ng)头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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