导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来(lái)大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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