近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的(de)时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派(pài)金额包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友x;'>不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友润(rùn)表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人(rén)也称(chēng)。

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