万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单(dān)。

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　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北京市(shì)分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置八千米多少公里地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人(rén)周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(l八千米多少公里ǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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