OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低(dī)开，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易(yì)日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目出(chū)租率gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一(yī)位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加(jiā)上gpa和mpa单位换算和pa，1mpa等于多少pa前期(qī)本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入(rù)受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的(de)张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的(de)业绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下(xià)的(de)扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备(bèi)租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成去化(huà)。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃度的(de)短期(qī)低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得(dé)到及时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区(qū)产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资(zī)本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需(xū)要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维持(chí)预期和(hé)市(shì)场的信心(xīn)。”

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