OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)已同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空)应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内(nèi)人士表示，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着(zhe)经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就回调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表(biǎo)示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的(de)储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三(sān)周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备(bèi)租户情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租(z世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空ū)赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内(nèi)完成去(qù)化(huà)。”相关(guān)负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有(yǒu)那(nà)么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也会(huì)根据(jù)自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区(qū)域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在(zài)资源共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前(qián)在管(guǎn)资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发(fā)的(de)储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区(qū)产业(yè)空间(jiān)资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩容(róng)的(de)第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设(shè)发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发(fā)事(shì)件(jiàn)的(de)所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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