万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人(rén)成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

未经允许不得转载：珠海业勤税务师事务所有限公司 感受到体内那根东西变大很胀，你的东西还留在我体内