导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带(dài)来了很大的(de)不(bù)便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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