近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募RE机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息ITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续(xù)经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于企业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，机要邮寄档案怎么查询进度，机要邮寄档案怎么查询信息最终得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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