万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们的(de)姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知(香港名媛是做什么的zhī)名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确(què)了(le)购房人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的(de)商品房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会(huì)被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没(méi)变，那(nà)么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及(jí)其实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至20香港名媛是做什么的20年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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