饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明(míng)码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房(fá天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜ng)政(zhèng)策研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市(shì)场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿(dùn)，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的(de)一个(gè)话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部(bù)门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fán天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜g)地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营(yíng)门店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别(bié)明(míng)确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国(guó)家企业信用(yòng)信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业的(de)专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中(zhōng)有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部(bù)分(fēn)中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利(lì)于提(tí)高交易中操(cāo)作(zuò)的(de)透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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