文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的(de)经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工(行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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