导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅(zh黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗ái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口(k黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗ǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分黄鳝多了怎么保鲜存放 黄鳝冰箱半年可以吃吗配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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