饱(bǎo)受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民(mín)来(lái)说属于金额(é)不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出(chū)，对(duì)包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的(de)主题(tí)。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年(nián)国(guó)家计(jì)委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务女生有感觉了是怎么样的呢收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北(běi)京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标价即可。而(ér)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项(xiàng)目、服(fú)务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和(hé)延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易当事(shì)人(rén)出(chū)具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综(zōng)合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明(míng)码标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市(shì)落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分(f女生有感女生有感觉了是怎么样的呢觉了是怎么样的呢ēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操(cāo)作(zuò)的(de)透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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