近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(mi十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思àn)，分红体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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