OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗)摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园R中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗EIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释(shì)放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年(nián)内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着(zhe)经济(jì)复(fù)苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没(méi)有造成(chéng)大(dà)的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空(kōng)下(xià)调(diào)至得(dé)这么急中国人在德国受歧视吗，德国人很排斥中国人吗(jí)、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对(duì)张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出(chū)租(zū)率将得到(dào)回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料(liào)未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽(suī)然(rán)收了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的(de)大(dà)租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场活跃度的(de)短期低(dī)点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户(hù)的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间(jiān)资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平(píng)台和(hé)它未来的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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