饱受争议的(de)二手房交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联合发(fā)布(bù)了关于规(guī)范房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信(xìn)息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务(wù)内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开(kāi)发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的(de)专业性，居民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用信实属和属实区别在哪，实属与属实的区别息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未来相关(guān)部门(mén)主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机实属和属实区别在哪，实属与属实的区别构2.7％的服务费率计(jì)算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部(bù)门在此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少数特(tè)别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费(fèi)用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服(fú)务过(guò)程中对(duì)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高(gāo)于市(shì)场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪机(jī)构，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支付一半(bàn)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费的(de)基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于提(tí)高交易(yì)中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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