近两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ连云港灌南邮编号是多少)要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活(huó)力的(de)改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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