万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处(chù)置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程>从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本(běn)都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那么(me)，中国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款优先初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京(jīng)的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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