导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还(hái)有很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们(me为什么梅西的人缘远比c罗好n)估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅(zhái)占比实(sh为什么梅西的人缘远比c罗好í)际值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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