万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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