万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是(shì)北京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身？

未经允许不得转载：珠海业勤税务师事务所有限公司 上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个