近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权作家许地山简介，许地山简介资料(quán)分(fēn)红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供(gōng)抓(zh作家许地山简介，许地山简介资料uā)手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金作家许地山简介，许地山简介资料管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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