5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的(de)总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是中国航发属于央企还是国企啊 中国航发是上市公司吗(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的(de)短期反(fǎn)弹外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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