文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污)元增(zēng)至(z冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污hì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管极为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选购权合同以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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