万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的(de)处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的故(g辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么ù)事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确(què)了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的(de)估(gū)值一直没(méi)变(b辍耕之垄上的意思，垄上的意思是什么iàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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