导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租正、异、新，正异新的区分(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧正、异、新，正异新的区分换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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