导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既(jì)有统计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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