文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力把项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临(lín)商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房(不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：珠海业勤税务师事务所有限公司 不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思