近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下(xià)阴肖是指哪几个肖，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de阴肖是指哪几个肖)价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后阴肖是指哪几个肖(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金(jīn)流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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