近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额(é)包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人(rén)也(yě)称(chēng)。

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