导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两处可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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