而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思那么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良(liáng)债权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北(běi)京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身(shēn)？

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