OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于(yú)风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执(zhí)行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回(huí)调(diào)不(bù)少(shǎo)苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到(dào)租(zū)金(jīn)收(shōu)入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园项目的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)坦言(yán)，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和(hé)核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义募项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以(yǐ)市场化(huà)运营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属于正(zhèng)常情(qíng)况，而这次(cì)项目的(de)大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前(q苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义ián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得(dé)到及时修复(fù)后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的(de)大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其(qí)他(tā)在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一(yī)些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心(xīn)排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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